（居鑾28日讯）儘管银行房屋贷款紧缩，却无阻发展商在居鑾大兴土木。近期就有4家大型发展上瞄准峇株巴辖路段发展势头，几乎同一时间展开工程，预计在未来十年內提供逾万单位。然而分析师认为，由于买家多为在新加坡就业的居鑾人，新加坡的经济前景將影响新產业的销售。
特许地產估价师唐宝云接受《东方日报》访问时指出，由于新加坡经济放缓，部分在新加坡工作的大马人已开始对就业前景感到忧虑，担心未来可能出现大规模裁员的景象，因此在购买產业这类重大开支上就显得格外保守，造成居鑾地產销量不如往年。
唐宝云分析，过去在新加坡工作的居鑾人认为居鑾地產「奇货可居」，折合兑换率后，用低廉的价格就能购买到舒適的豪宅，使得近几年的当地產业十分热络。
「这些买家买了舒適宽敞的屋子后，就把房子空置或週末才回来度假。但一周辛苦工作后回家，发现房子积了灰尘，又再花了一天的时间打扫，星期日又得回到新加坡工作，难得的週末就这么泡汤了。于是，这些买家就开始反思买了房子后究竟有没有享受到，及本身的投资策略。」
打房措施没调整
此外，唐宝云认为，政府的打房措施並没有因为房地產销量放缓而有所调整。其中，產业盈利税（RealPropertyGainTax，简称RPGT）自2014年起，调整到购屋后3年內售卖產业都需要上缴30％的盈利，进一步打击新房產销售。
「此外，业者在购买產业时，有不少產业价格以外的费用，如律师费、印花税、贷款时所需的保险费等。倘若提早与银行终止贷款合约，还需要缴付罚款，扣除这一切的费用后，纵使房价在来临几年有所上升，投机客也很难赚到利润，造成交易市场不如过往热络。」
资深地產经纪刘文华受访时也坦言，居鑾的房地產价格近年来逐渐攀升，当地人已越来越难负担新推出的房產，近两年他手上成交的房地產有40％来自在新加坡工作的居鑾人。
「如今市场上推出的房產，以单层排屋为例，都要28万令吉左右，就算借30年房贷，每个月都要至少1300令吉才能负担。然而，一般而言，在居鑾工作能有3000令吉已属于中等水平，因此在居鑾就业本地人要购买房產实属不易。」
刘文华说，这2年有能力购得新房產的都是经济稳定的中年人士或在新加坡工作的「马劳」。然而新加坡经济也逐渐放缓，「马劳」也变得更为保守，出现看房子得多，买房子得少的景象，交易逐渐淡静。
富二代或成购买房產主力
在新加坡工作已5年的会计分析师林欣仪（27岁）受访时认为，令吉出现史无前例的新低虽然变相的增加她的收入，却使她对马来西亚的前景更为担忧，而不敢在近期內购入產业这类的大型投资。
「表面上居鑾的房產因为令吉贬值看起来更加便宜诱人，实际上我总不能一辈子靠兑换率优势过活。如今的房子动輒数十万令吉，贷款合约一签就是几十年，倘若我国经济持续欠佳，未来我不在新加坡工作了回国后也无法就业获得好的收入，那么长达数十年的贷款该如何负担？」
儘管马劳有可能因为新加坡经济放缓不再成为居鑾地產的主力，唐宝云认为土生土长的居鑾的富二代將可能成为峇株巴辖路的购买屋业发展项目的主力。
「过去居鑾的屋业设计未设有围篱保安，新屋业设计將能吸引旧区居民购买。由于居鑾人口並未有显著的增长，因此未来有可能出现在旧区居民迁往新区，造成旧区房屋空置的现象。」
询及居鑾地產是否可能如依斯干达特区地產吸引中国投资者购置產业改变现有购房者结构时，唐宝云表示目前暂无此跡象，但不排除该路段的政府机构如税收局、公积金局落成后將带来外地人口。
银行核实房贷更谨慎
居鑾一家外资银行贷款部经理向《东方日报》透露，今年向该银行成功取得房屋贷款比率仅有15%左右，大部分为工作稳定的马劳或当地已经有產业中年人士。
该名经理分析，银行在核实贷款文件的確比过往来得更为谨慎，主要是为了避免烂账滋生。「马劳虽然具有兑换率优势，但这不是银行唯一的考量。新加坡经济放缓，银行也会审核一些高风险行业例如从事油气业、金融產品销售等这类被判定为高危的行业。银行会斟酌借贷者的未来偿还能力，再决定是否批准贷款，导致今年批准的案例不高。」